Individualisation des frais de chauffage

Assez contestée et toujours en cours d’aménagement, l’obligation d’individualisation des frais de chauffage s’applique à tous les immeubles collectifs équipés d’un système de chauffage commun.

Il appartient au syndic de copropriété représentant du syndicat des copropriétaires de calculer la consommation moyenne annuelle de chauffage sur les trois dernières années.

Cette consommation est généralement celle totale en combustible et en énergie dont on retranche la consommation nécessaire à la production d’eau chaude sanitaire.

A cette consommation annuelle en chauffage, il faut appliquer des facteurs de conversion (annexe de l’arrêté du 27 août 2012) afin d’obtenir un résultat en kilowattheures (kWh) que l’on divise par la surface habitable de l’immeuble afin d’obtenir la consommation moyenne en kWh par mètre-carré et par an (kWh/m²/an). Cette consommation doit faire l’objet d’un affichage dans les parties communes de l’immeuble à l’attention de tous les copropriétaires.

Si la consommation de chauffage de l’immeuble est supérieure à 120 kWh/m² de surface habitable (SHAB) par an la copropriété est soumise à l’obligation de procéder à la pose des équipements d’individualisation des frais de chauffage avant fin 2017 ; elle aura jusqu’à fin 2019 si la consommation de chauffage de l’immeuble est inférieure à 120 kWh/m² de surface habitable (SHAB) par an.

En copropriété en immeuble résidentiel, les seules exemptions à cette obligation de procéder à l’individualisation des frais de chauffage sont soit :

• d’ordre financier quand les coûts  de réalisation sont d’un montant excessif,
• d’ordre technique selon les cas cités dans l’article 1 de l’arrêté du 27août 2012.

Toutefois, en copropriété un problème peut se poser pour réaliser l’individualisation des frais de chauffage. L’article R. 241-9 du Code de l’énergie fait de l’installation de robinet thermostatique sur chaque appareil (parties privatives et parties communes) un préalable indispensable à la pose des compteurs de chaleur nécessaires à mesurer la quantité d’énergie consommée par chaque appareil dans chaque logement.

Or ces travaux (pose de robinets thermostatiques, équilibrage des vannes de pied de colonne, nettoyage du réseau de chauffage…) préalables à l’individualisation proprement dite relèvent de l’obtention de la majorité absolue des copropriétaires en tant que travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives (article 25).  Ce n’est qu’une fois ces travaux réalisés que la pose de compteurs (achat ou location) peut être envisagée et celle-ci se fait uniquement à la majorité simple (article 24).

Nota : Toute copropriété peut donc imaginer pouvoir justifier un report de l’individualisation des frais de chauffage tant que les travaux préalables n’ont pas été votés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Une fois les compteurs posés (achat ou location), La réglementation impose au syndic de copropriété de procéder à un relevé au moins annuel et d’envoyer chaque année aux occupants du logement (les propriétaires bailleurs le faisant parvenir à leurs locataires) le relevé de leur consommation de chauffage.

Le relevé doit comporter un minimum d’indicateurs de suivi : consommation de l’année précédente pour ce lot et consommation moyenne de chauffage de l’ensemble de l’immeuble.